Sådan undgår du overraskelser, når du køber en ejendom

Investorer, som overvejer at købe en ejendom, har brug for en række forskellige rådgivere til at hjælpe sig med at vurdere, om ejendommen er en fornuftig investering. Typisk trækker man på juridiske, regnskabsmæssige og byggetekniske kompetencer i processen frem mod, at sælger og køber indgår en aftale.

Kort sagt foretager man en ”Due Diligence,” der betyder, at man systematisk gennemgår og undersøger ejendomstransaktione ns forskellige aspekter. Målet er at indgå en handel på et oplyst grundlag.

Den byggetekniske undersøgelse og vurdering af ejendommen kaldes også for en ”Technical Due Diligence -forkortet TDD - og omfatter en tilstandsvurdering af ejendommen samt en granskning af ejendommens tekniske dokumentation.

Formålet er at give køber eller sælger et kendskab til ejendommens nuværende tilstand og fremtidige behov for investeringer for at minimere risikoen for negative overraskelser.

Granskning munder ud i et estimeret budget for vedligehold

Den tekniske due diligence omfatter en tilstandsvurdering af ejendommens terræn, klimaskærm, tekniske basis-installationer og indvendige fællesarealer.

Formålet med tilstandsvurderingen er at kunne bestemme bygningens nuværende tilstand samt kortlægge og prisestimere de bygningsdele og tekniske installationer, som kræver udskiftning inden for en fem-ti-årig periode.

Det kan have stor betydning for købers totaløkonomi, om en ejendom er vedligeholdt eller står over for en større renovering som f.eks. udskiftning af tag, vinduer eller tekniske installationer.

Som en del af due diligence-processen etablerer man et elektronisk ”datarum”, hvor man uploader ejendommens dokumentation som tegningsmateriale, oplysninger fra offentlige myndigheder etc. Man gransker dokumentationen for at identificere forhold, der kan pålægge køber begrænsninger eller restriktioner f.eks. myndighedsmæssige forhold herunder lokalplaner, byggerettigheder og regulerende forhold eller påbud om ejendommen og dens fremtidige anvendelse.

Som afslutning på den tekniske due diligence udarbejder man en rapport, som beskriver en række identificerede opmærksomhedspunkter i forbindelse med tilstandsvurderingen af ejendommen og gennemgang af ejendommens tekniske dokumentation.

I rapporten indgår også et fremtidigt budget for ejendommen, der dels redegør for hvilke bygningsdele eller tekniske installationer, som kræver udskiftning eller renovering inden for en kortere årrække (CAPEX), dels et estimeret budget for det fremtidige vedligehold af ejendommen (OPEX).

Tilpasses efter ønsker og behov

Omfanget af den tekniske due diligence kan tilpasses i både format og detaljeringsniveau afhængig af kundens ønsker og behov. Nogle ønsker at supplere med f.eks. en miljø due diligence for at afdække evt. miljømæssige udfordringer - som f.eks. jordforurening og afledningsforhold - og oversvømmelsesrisiko. I nogle bygningstyper kan det også være relevant at undersøge for problematisk kemi i byggematerialer.

Tre vigtige tips til dig, som overvejer at bestille en TDD-opgave:

1. Vurder dit beslutningsgrundlag, og indgå din handel på et oplyst grundlag. Få styr på den byggetekniske dokumentation. Sørg for, at dokumentationen er opdateret, og at du forstår, hvad den omfatter. En TDD-rådgiver kan evt. hjælpe dig.
2. Hvis du bestiller en TDD, så sørg for at aftale opgavens omfang, detaljeringsniveau og rapporteringsform. TDD-rådgivere kan udføre opgaven på forskellige måder afhængig af kundens behov og bygningens karakter. Hvilke dokumenter skal gennemses for hvad? Hvordan skal bygningen besigtiges? Er det alt, som skal gennemgås, eller blot stikprøver? Er der behov for supplerende undersøgelser? Skal TDD’en afleveres som en rapport, eller er det tilstrækkeligt med et Excel-ark?
3. Brug TDD’en som grundlag for bygningsdrift og fremtidsplaner. TDD’en rummer basisoplysninger om en nyerhvervet ejendom, som bør overføres til driftsorganisationens facility management- system, så driften starter på et oplyst grundlag. Sørg for, at indblik i tilstand og risikoprofil udnyttes til f.eks. aftaler om teknisk service, vedligeholdelsesplanlægning og investeringsplaner.